راهنمای جامع متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن؛ قسمت بیست‌ویکم.خرید و فروش نهضت ملی مسکن قانونی می‌شود؛ متقاضیان چه زمانی می‌توانند واحد خود را منتقل کنند؟

به گزارش ساختمان نگار، **خرید و فروش واحدهای نهضت ملی مسکن در مسیر قانونی شدن قرار گرفته است**؛ اما این موضوع هنوز به معنای آزاد شدن معاملات امتیاز یا واحدهای این طرح در شرایط فعلی نیست.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، پنجم آبان 1405 با اشاره به تجربه مسکن مهر اعلام کرده است که با توجه به معاملات غیررسمی، دولت ناگزیر به فراهم کردن امکان قانونی واگذاری واحدهای نهضت ملی مسکن است. وی تأکید کرده که خرید و فروش این واحدها باید **تابع آیین‌نامه** باشد و تحقق عینی پیشرفت فیزیکی پروژه نیز در این موضوع اهمیت دارد. 
بنابراین تیتر «قانونی شدن خرید و فروش نهضت ملی مسکن» را باید به عنوان یک تغییر سیاست در حال شکل‌گیری در نظر گرفت، نه اینکه از همین امروز همه متقاضیان بتوانند آزادانه امتیاز خود را در بنگاه معاملات ملکی خرید و فروش کنند.

اظهارات جدید معاون وزیر راه و شهرسازی چه معنایی دارد؟
اظهارات اخیر از یک جهت برای متقاضیانی که به هر دلیل توان ادامه پرداخت آورده را ندارند، اهمیت زیادی دارد.
در شرایط فعلی، یکی از مشکلات جدی پروژه‌ها این است که برخی متقاضیان به دلیل افزایش هزینه ساخت، طولانی شدن پروژه یا مشکلات مالی، توان ادامه مسیر را ندارند. از سوی دیگر، افرادی وجود دارند که حاضرند منابع مالی وارد پروژه کنند و واحد را در ادامه مسیر تحویل بگیرند.
معاون وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به همین مسئله، تجربه مسکن مهر را مطرح کرده و گفته است که رسمی شدن معاملات می‌تواند باعث ورود منابع مالی فرد جدید به پروژه شود. 
به بیان ساده، اگر سازوکار قانونی مناسبی طراحی شود، ممکن است متقاضی ناتوان از ادامه پروژه بتواند با فرآیندی رسمی از طرح خارج شود و فرد واجد شرایط دیگری جایگزین او شود.

 چرا خرید و فروش نهضت ملی مسکن تاکنون ممنوع بوده است؟
محدودیت فعلی برای جلوگیری از سوداگری و معاملات غیررسمی در پروژه‌هایی است که هنوز در حال ساخت هستند.
ماده 13 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مقرر کرده است که در طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، پیش از تحویل واحد یا نصب کنتور برق یا اخذ پایان کار، هرکدام زودتر اتفاق بیفتد، انتقال حق انتفاع زمین، اعیان یا امتیاز ثبت‌نام فقط به اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی امکان‌پذیر باشد. همچنین ثبت رسمی چنین معاملاتی منوط به استعلام از وزارت راه و شهرسازی شده است.
در نتیجه، قولنامه، وکالت‌نامه یا توافق عادی میان دو نفر به‌تنهایی نمی‌تواند معامله‌ای را قانونی کند.

 آیا اکنون می‌توان امتیاز نهضت ملی مسکن را فروخت؟
در حال حاضر نباید این خبر را به معنای آزاد شدن خرید و فروش امتیاز دانست.
این نکته برای متقاضیان بسیار مهم است؛ زیرا در مهر 1404 نیز معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود که خرید و فروش امتیاز یا واحدهای نهضت ملی مسکن در آن زمان مجاز نیست. 
اکنون اظهارات جدید نشان می‌دهد سیاست‌گذار در حال حرکت به سمت ایجاد امکان واگذاری است، اما شیوه اجرا، شرایط انتقال، مرجع تأیید و زمان آغاز معاملات رسمی باید در قالب مقررات و آیین‌نامه مشخص شود.
بنابراین تا زمان اعلام رسمی سازوکار جدید، خرید و فروش غیررسمی امتیاز می‌تواند برای طرفین معامله ریسک جدی ایجاد کند.

 پیشرفت فیزیکی پروژه چه نقشی در انتقال دارد؟

یکی از نکات مهم مطرح‌شده از سوی معاون وزیر راه، **پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه** است.
طاهرخانی تأکید کرده که خرید و فروش واحدهای نهضت ملی مسکن باید تابع آیین‌نامه باشد و از دید مراجع قضایی، پیشرفت فیزیکی پروژه باید به شکل عینی محقق شده باشد؛ زیرا در غیر این صورت، موضوع واگذاری واحدی که هنوز وضعیت ساخت آن به اندازه کافی مشخص نیست، با ابهام مواجه می‌شود.
بنابراین احتمال دارد در سازوکار جدید، میزان پیشرفت پروژه و مرحله‌ای که واحد در آن قرار دارد، یکی از عوامل تعیین‌کننده امکان انتقال باشد.

 خرید و فروش قانونی چه تفاوتی با معامله غیررسمی دارد؟
تفاوت اصلی در **شناسایی قانونی خریدار و فروشنده و ثبت و استعلام معامله** است.
در معامله غیررسمی ممکن است فروشنده و خریدار یک قرارداد عادی یا وکالت‌نامه تنظیم کنند؛ اما این موضوع الزاماً به معنای انتقال قانونی حقوق متقاضی در سامانه‌ها و نزد دستگاه متولی نیست.
در مقابل، اگر سازوکار جدید ابلاغ شود، انتظار می‌رود انتقال از مسیر مشخصی انجام شود؛ یعنی وضعیت متقاضی، شرایط خریدار، میزان آورده، بدهی‌ها، تسهیلات، حقوق مربوط به زمین و مرحله ساخت پروژه بررسی و سپس انتقال در چارچوب رسمی ثبت شود.

 احتمالاً چه شرایطی برای خرید و فروش تعیین می‌شود؟
هنوز نمی‌توان جزئیات آیین‌نامه آینده را قطعی اعلام کرد؛ اما با توجه به قوانین موجود و اظهارات اخیر، چند موضوع اهمیت ویژه خواهد داشت:

- احراز شرایط خریدار جدید؛
- مشخص شدن میزان پیشرفت فیزیکی پروژه؛
- تعیین تکلیف آورده پرداخت‌شده توسط فروشنده؛
- تعیین تکلیف تسهیلات بانکی؛
- مشخص شدن بدهی‌ها و تعهدات پروژه؛
- رعایت مقررات مربوط به زمین 99 ساله؛
- ثبت انتقال در سامانه و مراجع رسمی؛
- جلوگیری از خرید و فروش‌های زنجیره‌ای و سفته‌بازی.

ماده 13 قانون نیز در وضعیت فعلی، انتقال به اشخاص واجد شرایط مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی را پیش‌بینی کرده و در صورت نبود متقاضی واجد شرایط کافی، امکان انتقال به سایر افراد را به وزارت راه و شهرسازی سپرده است. 

 این خبر برای متقاضیان چه اهمیتی دارد؟
اگر این سیاست با سازوکار شفاف و رسمی اجرا شود، می‌تواند برای دو گروه اهمیت زیادی داشته باشد:
گروه اول؛ متقاضیانی که دیگر توان ادامه پرداخت آورده را ندارند.
این افراد ممکن است بتوانند به جای رها کردن پروژه یا ورود به معاملات پرریسک، از یک مسیر رسمی برای واگذاری حقوق خود استفاده کنند.
گروه دوم؛ افرادی که توان مالی دارند و قصد ورود به پروژه را دارند.
این افراد در صورت ایجاد سازوکار قانونی، می‌توانند به جای خرید غیررسمی و پرریسک «امتیاز»، از مسیر رسمی و قابل استعلام وارد پروژه شوند.

 یک هشدار مهم

تا زمانی که دستورالعمل جدید ابلاغ نشده است، **«قانونی می‌شود» را با «همین امروز آزاد است» اشتباه نگیرید.**

خبر اخیر معاون وزیر راه و شهرسازی درباره ضرورت و اجتناب‌ناپذیری قانونی شدن خرید و فروش است؛ اما جزئیات نحوه اجرا، زمان آغاز، شرایط خریدار و فروشنده و فرآیند انتقال باید در مقررات اجرایی مشخص شود.

 جمع‌بندی
خبر جدید درباره خرید و فروش نهضت ملی مسکن می‌تواند یکی از مهم‌ترین تغییرات سیاستی این طرح باشد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که با توجه به مشکلات معاملات غیررسمی، امکان واگذاری واحدهای نهضت ملی مسکن باید فراهم شود و این معاملات باید تابع آیین‌نامه باشند.
اما در مقطع فعلی، نباید از این اظهارنظر نتیجه گرفت که **خرید و فروش آزاد امتیاز نهضت ملی مسکن از امروز قانونی شده است.** مقررات فعلی همچنان محدودیت‌هایی برای انتقال حقوق مربوط به زمین، اعیان و امتیاز ثبت‌نام تعیین کرده‌اند. 
به نظر می‌رسد هدف اصلی از ایجاد سازوکار جدید، فراهم کردن یک مسیر رسمی برای جایگزینی متقاضیان، جلوگیری از معاملات چندباره و غیرشفاف و همچنین ورود منابع مالی جدید به پروژه‌های نیمه‌تمام باشد.

**ساختمان نگار** در صورت انتشار آیین‌نامه یا دستورالعمل رسمی، جزئیات شرایط خرید، فروش و انتقال نهضت ملی مسکن را در ادامه این مجموعه بررسی خواهد کرد.

سوالات متداول

 آیا خرید و فروش نهضت ملی مسکن الان قانونی شده است؟
خیر؛ خبر 5 آبان 1405 درباره **حرکت به سمت قانونی و رسمی شدن امکان واگذاری** است و معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده این معاملات باید تابع آیین‌نامه باشند. این اظهارنظر به‌تنهایی به معنای آزاد شدن فوری معاملات نیست. 

 آیا می‌توانم همین الان امتیاز نهضت ملی مسکن خود را بفروشم؟
نباید بدون استعلام و مجوز رسمی اقدام کنید. مقررات فعلی محدودیت‌هایی برای انتقال امتیاز و حقوق مربوط به واحدهای طرح‌های حمایتی تعیین کرده است. 

 آیا خریدار جدید باید شرایط نهضت ملی مسکن را داشته باشد؟
بر اساس ماده 13 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، در شرایط فعلی انتقال پیش از مراحل مقرر قانونی، به اشخاص مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی محدود شده است.

 پیشرفت فیزیکی پروژه برای فروش چه اهمیتی دارد؟
طبق اظهارات اخیر معاون وزیر راه و شهرسازی، پیشرفت فیزیکی عینی پروژه باید در سازوکار خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد و معاملات باید تابع آیین‌نامه باشند. )

 آیا وکالت‌نامه می‌تواند مشکل فروش امتیاز را حل کند؟
خیر. تنظیم وکالت‌نامه به‌تنهایی محدودیت‌های قانونی انتقال را از بین نمی‌برد و ثبت رسمی معاملات و وکالت‌نامه‌های مشمول ماده 13 نیازمند رعایت شروط و استعلام‌های مقرر است. 

 اعتبار محتوای مهندسی

این مطلب با هدف آگاهی عمومی متقاضیان و بر اساس قوانین، مقررات و اظهارات منتشرشده از سوی مسئولان تهیه شده است. با توجه به اینکه **سازوکار جدید خرید و فروش هنوز نیازمند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی است**، جزئیات معامله نباید بر اساس اخبار غیررسمی یا گفته‌های اشخاص در شبکه‌های اجتماعی تعیین شود. برای هرگونه انتقال، آخرین دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی و وضعیت اختصاصی پروژه باید ملاک عمل قرار گیرد.

منابع
- خبرگزاری تسنیم، گفت‌وگوی حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، 5 آبان 1405؛ درباره ضرورت قانونی شدن خرید و فروش واحدهای نهضت ملی مسکن. 
- ماده 13 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها؛ درباره محدودیت و شرایط نقل‌وانتقال واحدها و امتیاز طرح‌های حمایتی.
- اظهارات معاون وزیر راه و شهرسازی در مهر 1404 درباره ممنوع بودن خرید و فروش امتیاز نهضت ملی مسکن در چارچوب مقررات آن زمان. 

سلب مسئولیت
این مطلب صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی تهیه شده و **جایگزین قانون، آیین‌نامه، بخشنامه، قرارداد واگذاری، سند یا استعلام رسمی از وزارت راه و شهرسازی نیست**. خبر «قانونی شدن خرید و فروش» تا زمان ابلاغ مقررات اجرایی نباید به منزله مجاز شدن معاملات عادی و آزاد تلقی شود. متقاضیان پیش از هرگونه پرداخت وجه، تنظیم قرارداد، وکالت‌نامه یا انتقال امتیاز، وضعیت حقوقی و امکان انتقال واحد خود را از مرجع رسمی متولی پروژه استعلام کنند